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最严调控余威不减 苏州楼市“金九银十”成色不足

应时·京·方超

土地大王涌入市场,二手房没有市场价值,土地一片接一片冰冷。苏州的房地产市场质量很差,曾多次高居全国房价上涨榜首。

据凯里数据,国庆黄金周(10月1日至7日)期间,苏州房地产市场成交面积为79717平方米,同比仅增长5%,在10个二线城市中排名倒数第四。克里认为,苏州的上行势头略显不足,并在前期经历了密集控制,这加剧了购房者的观望情绪。

近日,《中国商报》记者走访了江南、仁恒瓯前等几个苏州房地产项目,发现一些前王迪项目正在涌入市场或加快项目进度,而与之相对应的是苏州图派、二手房交易等整体市场的冷淡。

针对上述问题,《中国商报》记者致信中铁建设地产集团华东有限公司等多家项目开发商,其中致电仁恒置地苏州有限公司,并被告知通知相关负责人,但截至发布时未收到回复。

地球之王不好意思进入市场

据克瑞苏州数据,自8月份以来,苏州市场已有46个项目等待上市销售,而2016年诞生了9个高价项目,包括中铁建局华宇江南等项目。

相关资料显示,华宇中铁建设江南项目位于苏州工业园区独墅湖科教创新区,位于万寿街以北、七月街以西。2016年12月10日,中铁建设以76.67亿元的总价获得苏源土瓜(2016)04号地块。底价为27,757元/平方米,溢价为53%。

根据苏州市商品房销售在线管理系统,该项目已取得预售许可证,预售许可证号为2019209苏芳预园。在访问期间,记者发现项目的顶层已经封顶。中铁建设与花语江南项目的工作人员告诉记者,该项目已于10月9日获得预售证书。

结合相关资料可以发现,中铁建局赢得土地时,要求“至少分配30%的住宅建筑面积建设人才公寓,人才公寓目标销售基准价为29000元/平方米”。对此,上述工作人员表示,“29,000元以上是人才公寓的价格。现在,我们已经基本上改变了我们所有的房子,我们也改变了成年人更喜欢的房子。”

它还说:“我们这里的普通商品房是140平方米,240到400平方米。这座房子的60%是为人才准备的。90平方米和130平方米都是为了人才。他们在公园工作。他们有整整一年的社会保障和学士学位。他们在苏州没有房子。”根据它的描述,剩余40%的住房“通常出售到国外”。

巧合的是,苏州市吴中区花园东路与长石路交叉口还将有一个天奴德姑苏宓尚项目(备案名称:长风雅苑),该项目将于10月开工。相关资料显示,在2016年苏州限购后的第一次拍卖中,北京天诺德以186.066亿元的价格赢得了地块,底价为25750元/平方米,地价为122%。

对此,记者打电话给项目销售办公室,工作人员说,“我们预计在月底前开业。第一个开幕式将面向小高层官员。”至于价格,平均价格是2.8万元/平方米,具体优惠政策还没有出台。苏堤2016-wg-53曾是吴中堤之王,2016年也被中国铁路北线赢得。相关信息显示,该公司还将在今年内进入市场。

然而,在苏州房地产市场寒冷的背景下,曾经“沐浴在土地中”的土地王项目似乎正在加速其进程。

苏堤2016-wg-46地块位于赣江东路以北、姑苏区仓街以东,也是2016年苏州限购后第一次土壤拍卖中任恒收购的。总成交价格约为20.67亿元,楼层单价为38745.33元/平方米,升水率高达81.03%,创下该地区新高。

近日,记者在走访中发现,仁恒莲藕项目的施工现场正在南北同时施工。其中,住宅区已建了几栋两层楼,而商业区则经常有塔式起重机和渣浆泵进入。该工地的中一丰建筑人员告诉记者:“建筑工程于今年春天开始。打桩已经进行了一个多月,现在挖掘已经进行了十多天。”

在2018年初由中国铁路公司拍摄的苏州土地王-苏堤2017-wg-47施工现场,记者观察到渣车也频繁进出。土方工程人员说,所有的别墅都已经建造好了,“泥土已经挖好三四个月了,地基也正在挖。”该声明也得到了项目对面苏州衡器厂员工的支持。

此外,有迹象表明该项目正在加速进行。记者在现场发现,施工现场贴有“苏州市环保局行政处理通知书”,表明该项目因周围情况投诉,于8月21日5: 20被核实无“夜间施工作业证”。三台钻孔机被用来钻孔。

对此,上海中原房地产市场分析师卢文喜表示:“目前,如果我们能在10月份进入市场,市场走势应该仍会有一波。如果我们在今年年底再次进入市场,我们将错过一个更好的购买机会,因此也是时候抓紧时间了。”

二手房没有市场

在二手房交易数据中,可以更好地反映房地产市场的真实情况,寒冷的苏州房地产市场可以更好地显示其“金九”色彩不足,尤其是国庆黄金周期间。

根据诸葛房产搜索数据研究中心的监测数据,2019年第40周,诸葛房产搜索数据研究中心监测的5个重点城市共有1374套二手房售出,较上周下降89.08%,成交量大幅下降。在苏州,第40周售出了266套二手房,比1994年下降了86%。

然而,一名品牌中介的工作人员告诉记者,国庆黄金周期间,"营业额略有减少,而且有许多城市地区,也就是说,公园较少。"

国庆黄金周标志着“银十”的开始,不仅交易数据疲软,当时间线延长至10月前的一段时间时,交易数据也是如此。

根据安居房研究所的数据,9月份,该研究所监测的13个城市二手房成交量为67,000套,比上个月下降7.3%,比上年上升6.6%。该机构认为,“9月份,13个城市的二手房市场进一步降温”。监测数据显示,9月苏州二手房成交量约为6600套,比上个月下降20.7%,比上年下降18.4%。轻松生活研究所还认为,在其监测的城市中,“苏州下降最快”

但在此之前,苏州房地产市场长期存在二手房倒挂现象。回顾过去,可以发现早在5月11日,苏州就出台了工业园区和高新区重点区域的销售限制政策,易居研究所认为二手房市场降温不明显。7月24日,苏州市政府升级了购买限制,扩大了限制范围。据其分析,“经过两次连续调整,苏州二手房成交量在8月和9月大幅萎缩。投资公司不仅受到严重打击,销售限制也抑制了部分置换的需求。”

苏州工业园区一家品牌中介店的工作人员对记者说,“二手房不好卖”。至于原因,他认为受到7月24日“二手房交易量下降,贷款无法办理”政策的影响。然而,他也表示,二手房“价格并没有下降多少”。

记者在实地走访中还发现,许多中介商店都没有看到过去的繁华景象,员工聚集在商店里玩游戏等情况并不少见,放在门口的二手房信息展示桌也很少有人光顾。

易居研究所智库中心研究主任颜跃进表示:“事实上,二手房,尤其是学区住房的炒作,是受影响最大、交易最多的类型之一。公园内的一些二手房交易现在将受到影响。”同时,他认为,“学区政策等会带来一定的影响。这种持续的状态肯定会在今年第三和第四季度继续下去。”

卢文熙还认为,苏州二手房市场受政策影响很大,市场正在逐渐震荡下行,这应该是大势所趋。

地球一个接一个地变冷了。

苏州房地产市场的寒冷天气正在迅速蔓延到当地拍卖市场。9月,苏州举行了两次当地拍卖。然而,使其成为市场焦点的是当前的拍卖和房屋企业自身的目标。再也不难看出王氏现象了。

9月18日,苏州举行了“7.24”新政后的首次土地拍卖。八块住宅用地因一块土地而被售罄,最终共收到104.8亿元。并且梳理可以发现,在7块地块的交易中,有4块底价交易,分别由栖霞建设、汤唯房地产、新希望房产胜出。

上述地块在土壤拍卖中的最高溢价仅为10.69%,是苏堤2019-wg-28地块,由苏州赵坤房地产开发有限公司以6.2亿元的总价中标。底价为每平方米9268元,而天空调查显示,苏州赵坤最终指向厦门怡悦房地产有限公司,厦门怡悦房地产有限公司是厦门建发的子公司。

市场最关心的是流拍地块-苏堤2019-wg-31。相关资料显示,该地块位于汤唯市相城区欣彦大道以南、钻石路以西,面积52279平方米。据媒体报道,当时只有一家房屋公司申请拍卖,这也是苏州市今年第一个出售的地块。

如果第一次土地拍卖对市场来说只是一个小小的轰动,那么9月27日的第二次土地拍卖将使苏州楼市的寒冷天气得到更多关注。

9月27日,苏州举行了“7·24”调控政策后的第二次土地拍卖。七个住宅小区总成交金额为94.3亿元,总销售面积36.33万平方米。其中,所有六个网站都以低价出售,只有一个网站以高价出售。该网站的总交易价格位于否。吴中木渎2019-wg-37为9950.2万元,底价为15379.6元/平方米,溢价11.17%。

市场更加关注的是,在以底价出售的6块地块中,有5块实际上是在国有企业的支持下出售的,比如苏州高铁新城经济发展有限公司,该公司赢得了苏州高铁新城2019-wg-39地块。经目测,其主要股东为苏州高速铁路新城管理委员会,而元和苏堤2019-wg-42地块的联合建设已经完成。目测显示最终股东是襄城SASAC。

9月27日,星河地产赢得了普罗图诺。吴中木渎苏堤2019-wg-37,底价15378元/平方米,总价9950.2万元,地价11.07%,成为住宅用地唯一的地价地块。然而,后来发现这是由“操作错误”造成的。

星河房地产集团在网上广为流传的《关于处理华东地区错误土地拍卖操作责任人的决定》显示,上述地块是“华东投资团队在土地拍卖过程中匆忙处于中心位置,在操作上犯了错误。没有看到电脑报价已经自动添加,最终土地拍卖报价达到9.9502亿元”。认为所获土地价格超出计划500万元,导致“项目预售条件发生重大变化,即项目竣工验收后方可出售”。

记者就此事件及其在苏州市场的后续发展致函常州星河协通房地产开发有限公司,但截至发布之时,尚未收到回复。

除了土壤苍凉频繁之外,苏州商住楼新增供应面积也在下降。据凯里数据,9月份,苏州新增供应面积70万平方米,比上个月下降23%,比上年下降53%。

对此,卢文熙还认为,监管政策导致了住宅企业的合理性,使得苏州的国王难以脱颖而出。“升水率不是特别高,这表明每个人都更理性地征地,不愿意用极端的方法征地,”它同时表示,“但苏州市场仍有一些地方国王,我估计这种可能性也相对较小。”

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